Die neue Sobon – ein Quantensprung für den Münchner Wohnungsmarkt

07. Juli 2021

Sozialgerechte Bodennutzung (Sobon) – ein sperriges Wort, hinter dem sich ein wirksames Instrument der Stadtplanung verbirgt. Sie sorgt bei der Erstellung neuer Bebauungspläne für eine qualitätsvolle Stadtentwicklung und sie gewährleistet, dass in Münchens Neubauvierteln Menschen aus unterschiedlichen Einkommensgruppen zusammenleben können und eben keine Ghettos nur für Reiche entstehen. Die grün-rote Rathauskoalition wird die Sobon nun weiterentwickeln – damit noch mehr geförderter und preisgedämpfter Wohnraum und vor allem auch mehr Mietwohnungen in München entstehen können. Über diese Reform der Sobon wird die Vollversammlung des Stadtrats am Mittwoch, 28. Juli, entscheiden.

Wir reformieren den Wohnungsbau - damit sich alle Menschen München weiterhin leisten können. Foto: Pixabay
Wir reformieren den Wohnungsbau - damit sich alle Menschen München weiterhin leisten können. Foto: Pixabay

1. Aktuelle Herausforderungen

Der Druck auf den Münchner Wohnungsmarkt hat stark zugenommen. Die Flächen werden knapp, gleichzeitig wächst die Bevölkerung. Damit sich alle Menschen das Leben in der Stadt weiterhin leisten können, braucht es mehr bezahlbaren Wohnraum. Dazu ist aus Sicht der Rathauskoalition ein innovativer Ansatz nötig, der der Stadt bessere Steuerungsmöglichkeiten bietet und der Wohnungsbauwirtschaft genügend Spielraum für Investitionen lässt.

2. Ziele der neuen Sobon

  • Mehr Mietwohnungen: Der Anteil der zu schaffenden Mietwohnungen steigt stark an (durchschnittlicher Anteil 80 Prozent statt bisher 40 Prozent). Dementsprechend wird es weniger teure Eigentumswohnungen geben.

  • Mehr bezahlbarer Wohnraum: In Neubaugebieten gibt es künftig einen höheren Anteil von geförderten und preisgedämpften Wohnungen (durchschnittlicher Anteil 60 Prozent statt bisher 40 Prozent).

  • Wirksamer Mieter*innenschutz: Mietwohnungen dürfen 40 Jahre lang nicht in Eigentumswohnungen umgewandelt werden, bisher galt das nur für 25 bis 30 Jahre. Die gleiche Bindungsdauer gilt für den geförderten und preisgedämpften Wohnraum.

  • Sicherung von dauerhaft bezahlbarem Wohnraum: Bauträger und Investoren können bevorzugt Grundstücke an die Stadt und Genossenschaften zu festgelegten Preisen verkaufen. Die Stadt wiederum gibt die Flächen an ihre Wohnungsbaugesellschaften weiter. Das sichert auch langfristig bezahlbaren Wohnraum.

  • Höherer Anteil der Bau- und Immobilienwirtschaft: Bisher mussten Bauträger und Investoren 100 Euro pro Quadratmeter für soziale Infrastrukturkosten bezahlen. Jetzt werden es 175 Euro.

Mehr bezahlbarer Wohnraum, mehr Mietwohnungen, längere Bindungswirkung: Die bisherige und die neue Sobon im Vergleich. Quelle: Referat für Stadtplanung und Bauordnung
Mehr bezahlbarer Wohnraum, mehr Mietwohnungen, längere Bindungswirkung: Die bisherige und die neue Sobon im Vergleich. Quelle: Referat für Stadtplanung und Bauordnung

3. Das neue Baukasten-Modell

Das neue Baukasten-Modell stellt sicher, dass die Ziele der Stadt auch von Investoren und Bauträgern umgesetzt werden. Es setzt sich aus sechs Bausteinen zusammen, für die es gewisse Punktzahlen gibt. Investoren und Bauträger können grundsätzlich frei aus diesen Bausteine auswählen, müssen aber insgesamt mindestens 100 Punkte erreichen in den Kategorien (siehe Tabelle): * Anteil geförderter/preisgedämpfter Wohnraum * Anteil von Mietwohnungen (Aufteilungsverbot) * Bindungsdauer * Höhe des sozialen Infrastrukturbeitrages * Verkauf des neu geschaffenen Wohnungsbaurechts an die Landeshauptstadt * Verkauf des neu geschaffenen Wohnungsbaurechts an Genossenschaften

4. Die Sobon – eine Münchner Erfolgsgeschichte

  • Im März 1994 hat der Münchner Stadtrat beschlossen, den Bau von Wohngebieten neu zu organisieren. Die Sozialgerechte Bodennutzung verpflichtet Investoren und Bauträger nicht nur, einen gewissen Anteil an bezahlbaren Wohnungen zu schaffen, sondern auch, sich an Infrastrukturkosten zu beteiligen. Das entlastet die Stadtkasse und gewährleistet, dass keine neuen Siedlungen nur für Besserverdienende entstehen. Die Sozialgerechte Bodennutzung ist als partnerschaftliche Zusammenarbeit zwischen der Stadt, Investoren, der Bauwirtschaft sowie den Eigentümerinnen und Eigentümern zu sehen und hat viele Nachahmer deutschlandweit gefunden.

  • Bereits 2017 gab es eine erste Reform der Sobon. Investoren müssen seitdem unter anderem mehr für die soziale Infrastruktur bezahlen, zusätzlich zum 30-Prozent-Anteil an geförderten Wohnungen kam die Verpflichtung, zehn Prozent des neu geschaffenen Wohnbaurechts als preisgedämpften Mietwohnungsbau zu verwirklichen.

  • Im Zeitraum von zwei Jahrzehnten sind mit der Sobon 176 Bebauungsplänen erstellt worden. Dabei sind 59.130 Wohnungen entstanden, davon 16.060 geförderte. Bauträger und Investoren haben Kosten für die Herstellung öffentlicher Verkehrsflächen in Höhe von über 273 Millionen Euro, für öffentliche Grün- und Ausgleichsflächen rund 151,4 Millionen Euro, für anteilige Finanzierungsbeiträge zur sozialen Infrastruktur in Höhe von 256,2 Millionen Euro und für Planungskosten und sonstige ursächliche Kosten in Höhe von 61,4 Millionen Euro übernommen. Das ist eine beträchtliche finanzielle Entlastung für die Stadtkasse.

Dazu sagt Christian Müller, Vorsitzender der SPD/Volt-Fraktion:

„Wir gehen seit mehr als 25 Jahren einen Münchner Weg, der sich zu einem gelungenen Beispiel für die Zusammenarbeit von Stadt und Bauwirtschaft entwickelt hat. Mit der jetzigen Reform aber schaffen wir einen Quantensprung zum Wohle der Bürgerinnen und Bürger. Wir schaffen mehr bezahlbare und vor allem dauerhaft gesicherte Mietwohnungen – damit München eine Stadt für alle Menschen bleibt, nicht nur für die, die besser verdienen.“

Und Anna Hanusch, Vorsitzende von Die Grünen – Rosa Liste, sagt:

„Die neue Sobon ist nicht einfach eine Fortschreibung, sondern ein innovativer Ansatz, der ihre Ziele – mehr geförderter Wohnungsbau, deutlich mehr Mietwohnungsbau und längere Bindungen – in einem Baukasten-System verknüpft. Unser Ziel einer Übertragung von bis zu 50 Prozent der Flächen an die Stadt setzen wir nicht als zwingende Vorgabe um, sondern liefern mit dem Baukastensystem starke Anreize, um besonders die Flächen für die einkommensorientierte Förderung und die München-Modell-Wohnungen zum limitieren Preis zu erhalten. Damit sichern wir trotz ziemlich leerer Kassen gerade den bezahlbaren geförderten Wohnraum dauerhaft für die Stadtgesellschaft.“

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